Nowa era w prawie najmu prywatnego w Wielkiej Brytanii

Dnia 27 października 2025 roku Renters’ Rights Act 2025 oficjalnie stał się prawem po uzyskaniu tzw. Royal Assent. To jedna z najbardziej znaczących reform rynku najmu prywatnego w Anglii od dwóch dekad.
Ustawa ma na celu zwiększenie stabilności dla najemców i poprawę standardów mieszkań na wynajem, ale jednocześnie znacząco ogranicza dotychczasowe uprawnienia właścicieli nieruchomości.

Choć ustawa weszła w życie formalnie w październiku, poszczególne przepisy będą wdrażane etapami w ciągu 2026 roku – aby rynek i organy nadzoru mogły się do nich dostosować.

1. Zakaz eksmisji na podstawie Section 21 – od kwietnia 2026 r.

Jedną z najbardziej rewolucyjnych zmian jest likwidacja tzw. „no-fault evictions”, czyli eksmisji bez podania przyczyny (Section 21 of the Housing Act 1988). Od kwietnia 2026 roku właścicieli nieruchomości nie będą mogli już zakończyć najmu bez wskazania konkretnej podstawy prawnej.

Oznacza to w praktyce, że wszystkie wypowiedzenia najmu będą musiały opierać się na przesłankach z Section 8, takich jak:

• zaległości w płatnościach,
• naruszenie warunków umowy,
• potrzeba odzyskania nieruchomości dla własnego użytku.

Nowe zasady będą dotyczyły zarówno nowych umów najmu zawartych po wejściu w życie przepisów, jak i stopniowo istniejących kontraktów, które zostaną przekształcone w umowy okresowe.

2. Nowe standardy jakości nieruchomości – od stycznia 2026 r.

Pierwsze przepisy, które wejdą w życie już 1 stycznia 2026 r., dotyczą obowiązkowych standardów mieszkaniowych („Decent Homes Standards”).
‍

Każda nieruchomość wynajmowana w sektorze prywatnym będzie musiała spełniać minimalne wymogi dotyczące:

• bezpieczeństwa konstrukcji i instalacji,
• ogrzewania i izolacji cieplnej,
• wilgotności i wentylacji,
• dostępu do podstawowych udogodnień sanitarnych.

Organy lokalne zyskają prawo do przeprowadzania regularnych kontroli nieruchomości oraz nakładania kar finansowych za naruszenia.

‍
Dla właścicieli nieruchomości oznacza to konieczność przeprowadzenia przeglądów i modernizacji jeszcze przed końcem 2025 roku.

‍3. Wprowadzenie nowego modelu umowy okresowej – od lipca 2026 r.

Dotychczasowe tzw. „fixed-term tenancies” zostaną zastąpione przez umowy okresowe (periodic tenancies). Zmiana zacznie obowiązywać od lipca 2026 roku i ma na celu zapewnienie najemcom większej elastyczności oraz stabilności.

Najemcy będą mogli zakończyć umowę z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia, podczas gdy właściciele nieruchomości będą musieli przestrzegać ściśle określonych warunków i podstaw wypowiedzenia.

W praktyce oznacza to, że właściciele stracą możliwość „z góry” planowania krótkoterminowych najemów – co szczególnie uderzy w rynek inwestycyjny i wynajem studentów.

4. Nowe zasady podnoszenia czynszu – od października 2026 r.

Kolejnym etapem reformy będą przepisy dotyczące kontroli podwyżek czynszu, które wejdą w życie od października 2026 r.

Zgodnie z nowymi regulacjami:

• czynsz będzie można podnosić nie częściej niż raz na 12 miesięcy,
• każde podniesienie będzie musiało być uzasadnione rynkowo,
• najemca zyska prawo do złożenia odwołania do First-tier Tribunal, jeśli uzna, że podwyżka jest nieproporcjonalna.

Nowe zasady mają chronić najemców przed niekontrolowanymi wzrostami kosztów życia, jednocześnie wymuszając większą transparentność po stronie właścicieli nieruchomości.

5. Centralny rejestr wynajmujących i certyfikacja – od grudnia 2026 r.

Do końca 2026 roku planowane jest uruchomienie ogólnokrajowego rejestru prywatnych właścicieli nieruchomości.
‍

Każdy właściciel nieruchomości wynajmowanej prywatnie będzie zobowiązany do:

• rejestracji swojej nieruchomości w systemie,
• uzyskania Landlord Certificate potwierdzającego spełnienie wymogów prawnych i bezpieczeństwa,
• aktualizowania danych co 12 miesięcy.

Brak rejestracji lub podanie nieprawdziwych informacji może skutkować karą administracyjną do 30 000 funtów oraz zakazem dalszego prowadzenia działalności wynajmującego.

6. Wzmocnienie praw najemców i lokalnych władz – od lutego 2026 r.

Od lutego 2026 roku zacznie obowiązywać nowy system egzekwowania praw najemców, obejmujący:

• uproszczone procedury składania skarg,
• obowiązek odpowiedzi właściciela na zgłoszenie w określonym terminie,
• rozszerzone uprawnienia władz lokalnych do nakładania mandatów i kar.

Celem tych przepisów jest zapewnienie, że najemcy mogą skutecznie egzekwować swoje prawa bez konieczności angażowania sądów.
Dla wynajmujących oznacza to większą odpowiedzialność i potrzebę szybszej reakcji na skargi oraz wnioski o naprawy.

Wpływ na rynek i właścicieli nieruchomości

Wprowadzenie Renters’ Rights Act 2025 to prawdziwy punkt zwrotny dla rynku wynajmu w Wielkiej Brytanii. Z jednej strony wzmacnia pozycję najemców i wprowadza długo oczekiwane standardy jakości mieszkań.
Z drugiej – ogranicza swobodę działania właścicieli nieruchomości, zwiększa biurokrację i nakłada dodatkowe koszty administracyjne.

Dla wielu małych właścicieli inwestujących w buy-to-let, nowe regulacje mogą oznaczać konieczność przeanalizowania rentowności działalności. Z kolei profesjonalni inwestorzy, którzy dostosują się do zmian, mogą zyskać przewagę dzięki spełnianiu wyższych standardów i większemu zaufaniu ze strony najemców.

Podsumowanie

Renters’ Rights Act 2025 to kompleksowa reforma, która zmienia sposób funkcjonowania rynku najmu w Wielkiej Brytanii. Choć ustawa stała się prawem w październiku 2025 roku, jej wdrażanie rozłożono na cały 2026 rok, a kluczowe przepisy – w tym zakaz Section 21 – wejdą w życie od kwietnia 2026. Dla właścicieli nieruchomości to czas intensywnych przygotowań, przeglądów dokumentacji, modernizacji mieszkań i analiz podatkowych. Z kolei dla najemców – szansa na dłuższe osiedlenie i bezpieczeństwo.

Jedno jest pewne: rok 2026 będzie momentem, w którym rynek wynajmu w Wielkiej Brytanii przejdzie transformację.